华润中心

大冲旧改整体鸟瞰效果图。

市委书记王荣、市长许勤、南山区委书记李小甘查看大冲村建设的模型沙盘。

大冲村口商业街拆除。

12年的期盼之后，大冲村旧改终于迈出了具有历史意义的一步。

12月20日上午，深圳市12月份20个项目开工暨华润大冲村整体改造奠基典礼在南山区大冲村举行。随着市委书记王荣一声令下，市委书记王荣、市长许勤、副市长唐杰、南山区委书记李小甘、华润置地有限公司董事总经理吴向东等为大冲奠基落下第一坯土。这标志着规划了12年的大冲旧改全面进入到实质性开发建设阶段，也标志着大冲旧改项目采取的“”的运作模式获得成功。

按照旧改进度规划，华润置地（深圳）有限公司将率先启动大冲村民回迁房的建设，用3到5年时间完成还迁房及大冲片区市政道路、配电、供水等公共设施建设，用8年时间完成核心商务、商业及商品房建设，力争实现“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”，使大冲成为深圳高新技术产业园、华侨城旅游景区和大沙河创新走廊的重要配套基地。

99.4%的村民

完成旧改签约

大冲村位于南山区深圳高新技术产业园东部。改造前的大冲，“握手楼”密布、街巷凌乱、居室昏暗。由于房租低廉，吸引了大量外来人员租住在这里，更是加剧了村内环境的恶化。

早在1999年，大冲旧改就被提上了议事日程，但由于种种原因，这项工作推进缓慢，迟迟未能进入实质性阶段。

2005年，深圳市政府确定华润集团作为大冲旧村改造的合作开发单位。2007年3月，在市、区政府的强力推动下，大冲股份公司与华润集团签订了《大冲旧改合作意向书》。至此，长期搁置的大冲旧改项目，终于迈出了正式启动的第一步。同年7月，南山区政府派出大冲旧改驻点工作组，发挥政府的主导和协调作用，强力主导并推进大冲旧改拆迁工作。

在南山区大冲旧改指挥部、深圳市大冲股份有限公司、华润置地（深圳）有限公司三方团队的共同努力下，在大冲原村民和其他被拆迁人的理解和支持下，历经了起始奠基、宣传发动、集体物业签约动迁、村民物业确权查丈、村民物业签约动迁等多个阶段，至2011年12月，已有925户村民完成签约，占总数的99.4%，279户非村民完成签约，占总数的95%，大冲旧改初步具备建设条件。

将成中国旧村改造

的标杆

大冲村更新改造范围面积为68.5万平方米，北起住宅项目“城市山谷”，南至深南大道、西起科技大道、科发路和大冲小学边界及铜鼓路，东至沙河西路。整个旧改项目设计近千户原村民、7万多暂住人口、约1500栋房屋100多万平米的拆迁安置工作。

据了解，此次深圳开工的20个项目总计投资495亿元，其中仅大冲改造投资就达200多个亿。

奠基仪式上，大冲股份公司董事长阮洪坤表示，旧村改造是大冲百年难得一遇的机遇，随着整体改造的正式奠基，在市、区政府的支持下，在华润品牌的保证下，大冲村民的新家园将会一步一步成为现实。

华润置地有限公司董事总经理吴向东说，大冲旧改是深圳城市建设的历史上前无古人的项目，华润置地将尽最大努力，使大冲改造成为中国旧村改造的标杆。

率先启动

回迁区建设

目前，大冲旧改专项规划已获市规划国土委审批通过。项目总建设开发量为280万平方米，其中回迁物业110多万平方米，政府保障性住房5.36万平方米，公共配套设施6.45万平方米，预计总投资将超过200亿元人民币。

根据规划，大冲旧址上将建设一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼、酒店、超大型购物中心、商务公寓及住宅等。整个项目将建设成为深圳乃至全国旧改项目的标杆和典范，成为与深圳未来整体城市形象相适应的新型现代化高尚商业、商务中心及居住社区，成为深圳高新技术产业园区和华侨城旅游景区的重要配套基地。

整体改造奠基后，大冲旧改项目将率先启动村民回迁物业的建设，这也是为了维护大冲村民的权益，让他们早返家园。

值得关注的是，旧改项目里还包括5.36万平方米的政府保障性住房。据悉，这些保障性住房均为50平米左右的小户型，总户数在1000套左右。

政府主导、市场化运作、股份公司参与

全新旧改模式让大冲旧改驶上“快车道”

自1999年深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划，已经过去了整整12年。由于改造项目工程巨大，情况极为复杂，旧改曾一度搁置。直到2005年，南山区才正式确立大冲“推倒重来、整体开发”、“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的改造模式，并将其定位为高新技术园区的配套基地，变成与深圳市整体城市形象相适应的新型现代化高尚居住社区。2007年，大冲股份公司与华润集团签订《大冲村旧改规划项目意向书》，大冲旧改才有了实质性进展。

曾经一度搁置数年，却在不到5年的时间里，完成了从签约到改造动工的全过程，这实在令人觉得惊喜，市委书记王荣用“进度理想，方法得当”来评价大冲旧改，华润置地（深圳）有限公司总经理伍加健也坦言：“这种进度，超出了我们的预期，体现了这种城市更新模式探索的有效性。”

记者采访中发现，四年多来，正是这种全新的“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的旧改模式让大冲旧改驶上了“快车道”。

政府充当“协调人”角色

政府是大冲旧改的重要推动力量。多年来，南山区委、区政府对大冲旧改给予了高度重视。区委书记李小甘多次到大冲视察工作，现场办公解决工作团队遇到的困难和问题；区委副书记、代区长余新国一到南山就任，问的第一件城市更新方面的大事就是大冲旧改，要求调动所有可以调动的力量，全力以赴推动旧改。

大冲旧改真正具有实质性突破，应该是从2008年南山区政府向大冲派出驻点工作组开始。2008年7月，南山区派出了一支由区政协主席温玲、区人大副主任冯琼珍、副区长罗育德及从全区各单位抽调的30名精兵强将组成的驻点工作组进驻大冲。粤海办事处也高度重视旧改，对抢建违建的现象严查死守，维稳管控，保证了旧改工作的顺利进行。

明明是由企业参与的商业旧改，为什么政府却要派出专门的工作队伍？对此，南山区大冲旧改指挥部新闻发言人程效表示，一方面，大冲改造关系到南山区未来的城市和产业发展，政府有责任出面推动旧改；另一方面，大冲改造虽有改善区域环境和提升城市品位的公益性内容，但由于引入开发商依照市场方式运作，本质上仍属于合作式的商业拆迁，因此，政府需要运用在人民群众心目中长期形成的公信力和影响力，对主要由规划、补偿谈判、签约、动迁等构成的旧改时序流程实现全程监管，维护各方的合法利益。

事实证明，政府主导对旧改推动作用巨大。进驻大冲后，驻点工作组与大冲股份公司、华润置地（深圳）公司三方集结成一支坚强有力的旧改团队，精诚合作，连续奋战。驻点工作组始终站在切实维护村民合法权益的立场，走村串户，调查摸底，向村民大力宣讲政策法规，深入开展群众工作，广泛听取村民对旧改的意见和建议，主动回应村民关心的热点难点问题，引导村民从“要我改”向“我要改”转变，赢得了大冲主流民意的支持。

为增强旧改工作透明度，确保村民行使知情权、参与权、表达权和监督权，大冲旧改工作团队调动一切手段，采取多种形式，构建起一个面向全体村民的宣传体系，特别是村民最为关心的补偿标准、户型设计、确权查丈等内容，都通过媒体、公告栏、《旧改动态》等形式进行公示，做到家喻户晓，明明白白。

另外，工作组也与大冲股份公司一起，为村民争取最大权益，例如为村民争取最优惠的补偿方案、协调华润集团率先建设回迁区等。

依靠主流民意推进旧改

只有获得了大多数村民的支持，大冲旧改才能顺利进行。由南山区大冲旧改指挥部、华润（深圳）置地有限公司和大冲股份公司三方组成的工作团队，采取各种办法，最终获得了大冲主流民意的支持，使得旧改快速推进。

宣传发动是第一个重要环节，工作团队利用声、光、影、像多种技术手段，依靠村内的老党员、老干部和港澳台同胞，说服村民接受旧改，向大冲村民发放《大冲旧改原居民信息表》，全面准确调查了解村民的思想动向和物业状况，取得了超出预期的效果。

前期工作做足后，在南山区大冲旧改指挥部的协调下，华润（深圳）置地公司和大冲股份公司在经过多轮艰苦的谈判后，签署了《集体物业拆迁安置补偿协议》，并相继组织召开了股东代表大会、港澳业主大会和全体村民大会等重要会议，使《补偿协议》得到大多数村民的认可和支持。

2010年1月23日，大冲旧改村民物业签约正式启动。为了鼓励村民主动签约，工作团队决定对3月31日前签约的村民做出“每栋楼5万元和一个车位使用权”的奖励，并在签约仪式上向现场签约的200户村民兑现了这个承诺，让村民看到了旧改团队“言必行、行必果”的办事风格，体会到了“早签约、早受益”的所言不虚和旧改团队推进旧改的坚定决心，并纷纷赶在规定的激励期内签约。截至2010年3月31日，共有907户村民在规定奖励期内签约，并按协议开始领取过渡期补偿租金，签约率高达97.4%，大冲旧改赢得了主流民意的支持。

现在，旧改已成为倍受大冲村民欢迎的事情，“大冲坚决拥护旧改，”大冲村民龙福娟对记者表示，大冲人不能把眼光局限在村里，应该多出来看看其他地方和其他人，“我们始终相信，旧改是件对我们对社会都有益的事。”龙福娟说。

股份公司为村民注入“强心剂”

“我希望在任内能解决旧改问题。”这是大冲股份公司董事长阮洪坤经常说的一句话。

将搁置十年的大冲旧改项目推上进程，大冲股份公司功不可没。旧改涉及几千村民和他们祖祖辈辈生活的土地，股份公司既支持旧改又全力维护村民利益的态度，为大冲村民最终支持旧改注入了一剂“强心针”。

作为村民的自治组织，股份公司肩负着两大任务：面对村民时，要说服村民接受旧改；面对政府和开发商时，要尽力为全村父老乡亲争取最大利益。

2007年，在市、区政府的强力推动下，大冲股份公司与华润集团签订了《大冲旧改合作意向书》。意向书签订后，股份公司领导班子开始逐家逐户说服村民接受旧改。阮洪坤在写给全体大冲村民的公开信中，呼吁父老乡亲们“一定要识大局、算大账，看长远、谋发展，共同支持旧改，参与旧改，推进旧改，全面实现大冲的第二次腾飞！”

与此同时，股份公司又从维护村民利益出发，与华润集团展开了多轮磋商，仅就村民物业、集体物业、商铺补偿、货币补偿、过渡安置费的补偿标准，大冲股份公司与华润公司的谈判就达到数十轮，最终敲定了这个被称为“深圳特区内最优化的拆迁补偿方案”，最大限度地照顾了股份公司和村民的利益。

为确保村民的知情权、参与权、表达权和监督权，股份公司先后召开四次大规模的村民大会，向全村父老乡亲发出旧改动员。

为了让村民安居乐业，股份公司与华润不断协商，为村民的回迁安置区争取到了最好的地点，并敲定了包括建造室内体育馆等一揽子最优方案。

阮洪坤告诉记者，目前，田贝、吴贝、水贝、白石洲等盼望旧改的村子和国内其他城市都纷纷到大冲来“取经”，学习大冲村的旧改模式。

新大冲

从“城中村”

走向“硅谷之家”

“旧改将给大冲带来什么”一直是社会各界和村民关注的话题。实际上，大冲旧改带来的不仅仅是环境的改善，更为重要的，是整个片区业态的根本转变和南山区城区的进一步转型升级。

从南山区层面看，大冲紧邻科技园和华侨城片区，处在大沙河创新走廊的关键节点上。虽然改造前的大冲也承担了重要的居住功能，但居住在这里的人大多都是城市底层居民，很大程度上造成了大冲环境的“脏、乱、差”，与科技园、华侨城及未来大沙河创新走廊极不协调。改造后的大冲，将利用其极佳的位置优势，成为深圳高新技术产业园、华侨城旅游景区和大沙河创新走廊的重要配套基地，成为深圳的“硅谷之家”，南山区的整体形象和产业结构将大为提升。

对大冲股份公司而言，旧改将彻底改变他们传统的经济发展模式。由于环境的限制，落户在大冲村集体商铺和厂房的大都是“三来一补”企业和塑料厂、印刷厂等低端业态，每年总的租金约为5000万元，这也是大冲集体经济的主要来源。2009年金融危机来袭时，这些工厂纷纷撤离大冲，或倒闭，或搬到租金更便宜的地方，使集体经济备受冲击。旧改后，该片区将拥有超大型购物中心、甲级写字楼群、高品质酒店群，大冲股份公司的集体物业将囊括写字楼、酒店、还迁自住区、体育馆等，依照周边80元/平米的租金价格计算，大冲集体物业的租金能达到旧改前的4到5倍，达到2.5亿元左右。

村民从旧改中获得的益处更是显而易见。旧改后，大冲村从昔日的“城中村”一跃成为“现代化社区”，村民的物业将大大升值。除此之外，新大冲还将给村里的年轻人提供更多的就业岗位。旧改以后，大冲居民可以参与物业管理、酒店、写字楼的管理。大冲股份公司正着手组织年轻人参加高层次的技能培训，帮助他们尽快适应未来的新岗位。

而在大冲股份公司董事长阮洪坤看来，大冲旧改真正的深远意义在于，它将彻底改变大冲未来的经济模式和生活观念：“未来，大冲的村民将有机会参与更高层次的管理模式，大冲的经济结构也将不再单纯依赖物业，大冲将真正实现人和经济社会的同步现代化！”

文/崔洁 孙利昌 图/鲁力